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ペアローンの家で、自分の持分だけを売る時の目安と注意
家を売りたいのに、相手が売ることに同意しない。ペアローンの家は夫婦の共有名義になっていることが多く、この時に家全体を売ることはできません。家全体を売るには、持分を持つ全員がそれぞれ自分の持分を手放す必要があるからです。それでも、自分の持分だけなら売る道が残っています。
共有の家で、1 人でできることとできないこと
民法は、共有者それぞれが共有物の全部を、その持分に応じて使えると定めています (249 条)。家の形や働きが大きく変わる変更を加えるにはほかの共有者の同意が要り (251 条)、管理のことは持分の価格の過半数で決めます (252 条)。持分が半分ずつの夫婦では、どちらか一方だけでは過半数になりません。
一方で、自分の持分は自分の財産です。一般に、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売ることができるとされています。
先に試したいこと
持分だけを売るのは、ほかの道が尽きた時の手段です。先に次のような道があります。
- 相手に買い取ってもらう：相手が住み続けたい場合、自分の持分を相手に移し、その分の精算を受ける形です (片方が住み続ける時に確かめること)
- 話し合いで一緒に売る：家全体を売るほうが、持分だけを売るより高く売れることが多いはずです。売った場合の手残りは、計算機で確かめられます
- 共有物の分割を求める：共有者は、いつでも共有物の分割を求めることができます (256 条)。話し合いで決まらなければ裁判所に求めることができます。裁判所は、現物を分けるか、一方に持分を取得させて代わりにお金を払わせる方法で分割を命じ、そのどちらもできない時や、分けると価値が大きく下がるおそれがある時は、競売を命じることができます (258 条)
持分を買取業者に売る時の価格の考え方
持分だけを買った人は、家を自分 1 人で自由に使ったり売ったりできません。このため、持分の買取の価格は、家全体の相場を持分の割合で割った額より低くなるのが一般的です。どこまで低くなるかは、物件と業者によって大きく変わります。
複数の業者に見積もりを取り、価格の根拠を聞いて比べてください。見積もりの額だけで決めず、手数料や、売った後の手続きを誰がするかも確かめます。
売っても残るもの
- ローンと連帯保証：ローンの返済義務は金融機関との契約なので、持分を誰が持つかとは別に残ります。相手のローンの連帯保証人になっている場合は、保証も残ります。売ったお金で自分のローンを返しきれない時は、売った後も返済が続きます。住宅ローンを借りる時は、ふつう家に金融機関の抵当権が設定されます。抵当権が付いたままの持分は、買い取ってもらえないか条件が厳しくなることが多く、売るには残りを返して抵当権を外すか、金融機関の同意が要るのが一般的です。申し込む前に、借りている金融機関に確かめてください
- 相手との関係：買い手は、相手と家を共有することになります。共有者になった買い手も分割を求めることができるので (256 条)、相手は買い手と話し合うことになります。相手との関係や、子どもが住み続けている場合の影響も考えてから決めてください
- 税金：持分を売って利益が出れば、譲渡所得に税金がかかることがあります。住んでいた家を売った時の特例が使えるかは、税務署か税理士に確かめてください (国税庁 No.3302)
出典
- 民法 第 206 条、第 249 条、第 251 条、第 252 条、第 256 条、第 258 条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
この解説は一般的な情報です。個別の事情に合わせた法律や税の判断はしていません。最終的な判断は、弁護士、司法書士、税理士、金融機関などに確かめてください。最終確認日: 2026 年 10 月 4 日。