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離婚後に住み続ける側の、借り換えの審査で見られること

ペアローンの家に住み続ける形を選ぶ時、よく考えられるのが、住む人 1 人の名義にローンをまとめる借り換えです (名義を 1 人にまとめる方法)。今は 2 人がそれぞれ返している 2 本分を、住む人 1 人の収入で返せるかが審査されます。金融機関が何を見ているかを先に知っておくと、計算機の結果をどう受け止めればいいかが分かります。

9 割以上の金融機関が見ている項目

国土交通省は毎年、民間の金融機関に住宅ローンの審査について調べています。令和 6 年度の調査では、回答した金融機関のうち 9 割以上が、次の項目を審査項目にしていました。

計算機が目安を出せるのは、このうち年齢から決まる借入期間と、返済負担率 (年収と、ほかの借入れの返済から計算) だけです。勤続年数や健康状態、家の担保としての評価は、金融機関が個別に判断します。

目安の数字

基準は金融機関ごとに違い、多くは公表されていません。公表されている基準として、住宅金融支援機構のフラット35 の利用条件があります。

• 総返済負担率：すべての借入れの年間の返済額が年収に占める割合が、年収 400 万円未満なら 30% 以下、400 万円以上なら 35% 以下
• 借入期間：15 年以上 (60 歳以上は 10 年以上) で、80 歳から申込時の年齢 (1 年未満は切り上げ) を引いた年数と、35 年の短い方まで
• 申込時の年齢：70 歳未満 (親子リレー返済を使う場合を除く)

総返済負担率の「すべての借入れ」には、車のローンなど住宅以外の借入れも入ります。

離婚の時に特に効くこと

• 借りる額に精算が加わる：相手へ精算のお金を払う場合、2 本の残高に加えてその分も借りるかどうかが問題になります。精算のお金まで住宅ローンで借りられるとは限らないので、金融機関に確かめてください
• 家の評価が残高より低い時：オーバーローンの家は、担保の評価が借りたい額に届かないことがあります。担保評価も 9 割以上の機関が見ている項目です
• ほかの借入れ：車のローンなどを先に減らしておくと、総返済負担率の計算上の余地が広がります。ただし、担保の評価や年齢など、ほかの条件で上限が決まることもあります

申し込む前に整えておくこと

収入を示す書類 (源泉徴収票や確定申告書など) と、今の 2 本のローンの残高と条件が分かる書類を手元にそろえておくと、複数の金融機関に相談する時に話が早く進みます。計算機に、住み続ける人の年収と年齢、ほかの借入れの年間の返済を入れると、目安の範囲で借りられる額と、足りない額が出ます。

目安を超える時の選び方は、名義を 1 人にまとめる方法の「借りられる額が足りない時の選び方」にまとめています。

出典

1. 国土交通省「令和 6 年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」(令和 7 年 3 月) https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001880178.pdf
2. 住宅金融支援機構 フラット35 利用条件 https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html

自分の数字で計算する (ペアローン離婚の計算機)

この解説は一般的な情報です。個別の事情に合わせた法律や税の判断はしていません。最終的な判断は、弁護士、司法書士、税理士、金融機関などに確かめてください。最終確認日: 2026 年 10 月 4 日。