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ペアローンの家を離婚で売る時のお金の流れ

離婚で家を売ると決めた時、最初に分かれ目になるのは、売れた額で 2 本のローンを両方とも返しきれるかどうかです。返しきれれば、残ったお金を分ける話になります。返しきれなければ、足りない分を誰がどう用意するかの話になります。

売れたお金はどう分かれるか

ペアローンの家は、多くの場合、夫婦それぞれが持分を持つ共有名義です。売れた額から仲介手数料などの費用を引いた残りを、持分の割合で受け取り、それぞれが自分のローンを返します。買った人に家を引き渡すには、2 本のローンを両方とも返し終えて、抵当権を外す必要があります。

たとえば、5,000 万円で売れ、持分が半分ずつ、ローンの残高があなた 2,000 万円、相手 1,800 万円だったとします。仲介手数料の上限 171.6 万円とその他の費用 30 万円を引くと 4,798.4 万円が残り、半分ずつ受け取ると、あなたの手残りは 399.2 万円、相手は 599.2 万円です。全体の 998.4 万円を半分ずつにするなら、相手からあなたへ 100 万円を渡すと釣り合います。

この例のように、持分どおりに受け取った額と、財産分与で目安にする割合は、ローンの残高が違うとずれます。どちらで分けるかは夫婦の話し合いで決めます。

売る時にかかる費用

計算機では、仲介手数料は上限で計算し、それ以外は「その他の売る費用」として 1 つの欄にまとめています。不動産会社や司法書士の見積もりが出たら、その数字に書き換えると精度が上がります。

売って利益が出た時の税金

売れた額が、買った時の価格などから計算した額を上回ると、利益 (譲渡所得) に税金がかかります。住んでいた家を売った時は、譲渡所得から最高 3,000 万円まで差し引ける特例があります (国税庁 No.3302)。この特例は、夫婦や親子など「特別の関係がある人」に売った場合は使えません。ほかにも、過去に同じ特例を使っていないかなどの要件があり、使えるかどうかは税務署か税理士に確かめてください。

別居してすでに家を出た人の場合、特例の対象になるのは、住まなくなってから 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売った時です (同。家を取り壊した場合などは別の要件があります)。別居が長引いている時は、この期限に気を付けてください。計算機の結果には、この税金は入れていません。

売る時期と財産分与の期限

家を売るのは離婚の前でも後でも構いません。2026 年 4 月 1 日以後に離婚した場合、財産分与を家庭裁判所に求められるのは、離婚の時から 5 年までです。それより前に離婚した場合は、改正前と同じ 2 年です (改正法の附則 4 条)。売るのを離婚の後に回す時は、売った後のお金をどう分けるかを、離婚の時に書面で決めておくと、後で話がこじれにくくなります。

売っても 2 本のローンを返しきれない時は、オーバーローンの時の考え方に進んでください。

出典

1. 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf
2. 登録免許税法 別表第一 一 (十五) 登記の抹消 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035
3. 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
4. 民法 第 768 条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

自分の数字で計算する (ペアローン離婚の計算機)

この解説は一般的な情報です。個別の事情に合わせた法律や税の判断はしていません。最終的な判断は、弁護士、司法書士、税理士、金融機関などに確かめてください。最終確認日: 2026 年 10 月 4 日。